不動産とは？

土地とその土地に建てられた建物や石垣などを不動産といいます。

不動産に関わる用語をチェック

土地の価格

土地の価格は、実勢価格（時価）以外にも4つの公的な価格があります。

• 【問題】宅地の相続税評価の基礎となる路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額である。
  ・・・
• 【問題】相続税路線価は、地価公示の公示価格の〇〇を価格水準の目安として設定されている。
  70％・・・
  80％・・・
  90％・・・
• 【問題】国土交通省の土地鑑定委員会が公示する公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
  ・・・
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、〇〇ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  3年・・・
  5年・・・
  10年・・・
• 【問題】土地の価格のうち、基準地の標準価格は、都道府県が毎年〇〇時点を基準日として9月下旬に公表する。
  1月1日・・・
  4月1日・・・
  7月1日・・・

鑑定評価

不動産の鑑定評価は、原則として3つの方法を併用し、求めます。

• 原価法（積算価格を求める）・・・再調達原価（今対象不動産と同じものを作るとしたらいくらかという価格）を求め、それに減価修正を加えて求める方法
  主に建物の評価に使われます。
• 取引事例比較法（比準価格を求める）・・・似たような取引事例を参考にし、それに事情補正・時点修正・地域要因補正・個別要因補正を加えて価格を求める方法
  
• 収益還元法（収益価格を求める）・・・対象の不動産が将来生み出すだろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法
  • 直接還元法
    年間の純収益を還元利回りで割り戻して求める方法
  • DCF法
    対象不動産の保有期間中にその不動産が生み出す純収益と最終的な売却価格を現在価値に割戻して求める方法

• 【問題】不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち、〇〇とは、その不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める手法である。
  収益還元法・・・
  収益分析法・・・
  原価法・・・
• 【問題】不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には、原価法、取引事例比較法および収益還元法がある。
  ・・・
• 【問題】不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち、（）は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
  原価法・・・
  取引事例比較法・・・
  収益還元法・・・

不動産取引

不動産の登記簿などに書かれている用語は普段見かけない言葉がいくつか出てきますので、まとめます。

• 土地
  土地登記簿の上で一つの土地のことを一筆と呼びます。
  地目・・・土地の用途による区分のこと
  地積・・・不動産登記法上の一筆の土地の面積
  登記上の番地、地目や地積と実際の住居表示や現地の種類、面積は必ずしも一致しない。
• 建物
  種類・・・建物の分類のこと
  数え方は、1個、2個

不動産の権利

• 所有権・・・不動産を所有し自由に使用・収益・処分できる権利
• 借地権・・・建物を建てる目的で、他人の土地を使用・収益する権利

不動産売買契約の流れ

• 手付金・・・売買契約と同時に買主から売主に支払う金銭。解約手付とみなされます。
  解約する場合・・・相手方が契約の履行に着手する前であれば下記を行えば解約できる
  • 買主が解約する場合・・・手付金を放棄する
  • 売主が解約する場合・・・手付金の倍額を支払う
• 危険負担・・・売買契約から引き渡しの間に対象の不動産が滅失した場合の措置
  民法上は売主に過失がなければ買主が危険負担を負うが、契約に特約として「売主が負担する」こともできます。
• 瑕疵担保責任・・・対象の不動産に隠れた欠陥（瑕疵）が会った時の措置
  売主は無過失でも瑕疵担保責任を負います。

• 【問題】民法の規定によれば、不動産の売買契約において、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、手付金の倍額を償還して、契約を解除することができる。
  ・・・
• 【問題】不動産取引において、買主が売主に解約手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄することで、売主はその〇〇を償還することで、それぞれ契約を解除することができる。
  半額・・・
  同額・・・
  倍額・・・
• 【問題】民法の規定によれば、不動産の売買契約において、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から2年以内に当該権利を行使しなければならない
  ・・・
  買主側の権利行使可能期間は瑕疵を知った日から1年です
• 【問題】建物の売買において、買主が建物の隠れた瑕疵を発見したとき、すでに建物が引き渡されて2年が経過していた場合には、民法上、買主は瑕疵担保責任に基づく契約の解除または損害賠償の請求をすることはできない。
  ・・・
  買主側の権利行使可能期間は瑕疵を知った日から1年なので、売買契約に特段の定めがなければ損害賠償請求を行うことができます

不動産の登記

不動産は土地1筆、建物1個ごとに、所有地や所有者等の権利などが法務局（登記所）の不動産登記簿に記載され公示（登記）されています。
不動産登記簿は手続きをすれば誰でも閲覧可能です。
登記を申請して完了すると登記名義人には「登記識別情報」が交付されます。（これを紛失しても再発行されません。）

不動産登記簿の構成

• 【問題】不動産の登記事項証明書の交付請求ができる者は、対象不動産の所有者に限られる。
  ・・・
  登記事項証明書は、法務局にて手数料の納付をすることで、誰でも交付を受けることができます
• 【問題】不動産の登記記録において、所有権に関する登記事項は、権利部の乙区に記録される。
  ・・・
  所有権に関する登記事項は権利部（甲区）に記録されます
• 【問題】不動産の登記記録において、抵当権に関する事項は、（）に記録される。
  表題部・・・
  権利部（甲区）・・・
  権利部（乙区）・・・
• 【問題】土地の登記記録の表題部には、所在や地番など、その土地の表示に関する事項が記録される。
  ・・・

登記上の床面積

建物の面積の測り方には「壁芯面積」と「内法面積」があります。

• 建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指す
  パンフレット・広告などは壁芯面積
• 登記簿上は、一戸建ての床面積は壁芯面積
  マンションなどの区分所有建物の床面積は、内法面積が用いられる

• 【問題】区分建物に係る登記において、区分建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
  ・・・

登記の効力について

• 対抗力がある
  登記すれば第三者に自分の権利を主張できる
• 公信力はない
  登記内容にウソがあった場合でも、登記内容を信じて、その相手方と取引し損害を受けたとしても法的には保護されない
  登記内容が必ずしも真実とは限らない

• 【問題】不動産登記記録の内容を信頼して取引した者の権利は、必ずしも法的に保護されるとは限らない。
  ・・・

仮登記

本登記をするための要件が整わなかった場合、将来の本登記のために仮登記をし、登記の順位を保全することができます。
仮登記には対抗力はありません

• 【問題】登記すべき不動産の物権変動が発生しているものの、登記申請に際して提供すべき書類が提出できないなど、手続上の要件が備わっていない場合は、仮登記をすることで将来の登記上の順位を保全することができる。
  ・・・

法務局（登記所）には何がある？

登記所には不動産登記簿以外に、「公図」や「14上地図」などがあります。
また、「公図」は通常使っている地図よりも精度が低いです。
ちなみに不動産の調査をする上で必要になる資料の設置場所は下記のようになっています。