借地借家法

土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律が借地借家法です。

借地権

他人から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
借地権の種類には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

• 普通借地権
  契約期間終了後、土地の借主が引き続きをの土地の賃借を希望した場合、契約が更新される
  土地の貸主（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
• 定期借地権
  契約期間終了後、契約の更新はなく、貸主（地主）に返還される

普通借地権

契約の存続期間	30年以上
更新	最初の更新：20年以上 2回目以降：10年以上
土地の利用目的	制限なし
契約方法	制限なし
契約期間終了時	原則として更地で返す

• 法定更新・・・契約期間が終了しても借地人が更新を請求し、建物が存在すれば従前と同条件で契約を更新したものとみなす。
  借地権設定者（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
  ただし、借地権設定者（地主）が正当事由に基づいて遅滞なく意義を申し出た場合この法定更新は行われない。

定期借地権

一般定期借地権・・・・・・普通の定期借地権
事業用定期借地権・・・・・事業用の建物を立てるために土地を借りる場合の定期借地権
建物譲渡特約付借地権・・・契約期間が終了したら建物付で土地を返すという約束の定期借地権

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
契約の存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
更新	なし
土地の利用目的	制限なし	事業用建物のみ アパートや居住用は不可	制限なし
契約方法	書面による	公正証書に限る	制限なし
契約期間終了時	原則として更地で返す		建物付で返す

• 【問題】借地借家法第23条に規定される「事業用定期借地権等」は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものであり、居住の用に供する建物の所有を目的として設定することはできない。
  ・・・
• 【問題】借地借家法上、定期借地権等のうち、〇〇の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならないと規定されている。
  一般定期借地権・・・
  事業用定期借地権・・・
  建物譲渡特約付借地権・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、定期借地権等以外の借地権に係る借地契約を更新する場合において、その期間は、借地権設定後の最初の更新では更新の日から（①）、それ以降の更新では（②）とされている。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とされている。
  ①20年　②5年・・・
  ①20年　②10年・・・
  ①30年　②20年・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
  ・・・
  建物を登記すれば借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗することができます
• 【問題】借地借家法では、借地権設定契約を締結する場合の存続期間は、堅固建物では30年以上、非堅固建物では20年以上とされている。
  ・・・
  借地借家法では、(普通)借地権設定契約における初回の存続期間を30年以上です

借家権

他人から建物を借りる権利を借家権といいます。
借家権の種類は「普通借家権」と「定期借家権」があります。

• 普通借家権
  普通借地権と同様、契約期間終了後、建物の貸主（大家）に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新される
• 定期借家権
  契約期間終了後、契約が更新されず終了する
  定期借家権の場合、貸主は借主に対して事前に定期借家権である旨の説明を書面でしなければならない。

普通借家権

契約の存続期間	1年以上 1年より短い契約は期間の定めがない契約とみなされる

• 法定更新・・・契約期間が終了しても賃貸人から正当事由に基づく更新の拒否がなければ法定更新される。
  期限の定めがない契約の場合は、賃貸人は6カ月以上前に正当事由に基づいて解除を申し入れることができる

定期借家権

契約の存続期間	契約で定めた期間（1年以内も可能）
更新	なし 賃貸人から賃借人に終了6カ月前までに通知
契約方法	書面による 賃貸人から賃借人に別の書面にて「更新がなく期間満了で終了する旨」を説明

• 【問題】賃貸借期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、期間の定めがない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約を除く）において、1年未満の期間を賃貸借期間として定めた場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】借地借家法の規定では、定期建物賃貸借契約を締結する場合においては、1年未満の期間を定めることはできない。
  ・・・

造作買取請求権

借主は貸主の許可を得れば、エアコンなどの造作物を取り付けることが可能です。
契約終了時に、借主は貸主にその造作物の買取を請求することができます。
ただし、貸主は、買取しない旨の特約をつけることで、造作買取請求権を排除することができます。

• 【問題】借地借家法の規定上、建物の賃貸借契約において、賃借人は賃貸人の同意を得ることでエアコンなどの造作を取り付けることができるため、当該建物の明渡しに際して、その造作の買取りを請求する権利を賃貸人が認めない旨の特約を締結しても、その特約は無効となる。
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• 【問題】借地借家法において、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れにより終了するときに、原則として、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
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