借地借家法

土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律が借地借家法です。

借地権

他人から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
借地権の種類には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

• 普通借地権
  契約期間終了後、土地の借主が引き続きをの土地の賃借を希望した場合、契約が更新される
  土地の貸主（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
• 定期借地権
  契約期間終了後、契約の更新はなく、貸主（地主）に返還される

普通借地権

• 法定更新・・・契約期間が終了しても借地人が更新を請求し、建物が存在すれば従前と同条件で契約を更新したものとみなす。
  借地権設定者（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
  ただし、借地権設定者（地主）が正当事由に基づいて遅滞なく意義を申し出た場合この法定更新は行われない。

定期借地権

一般定期借地権・・・・・・普通の定期借地権
事業用定期借地権・・・・・事業用の建物を立てるために土地を借りる場合の定期借地権
建物譲渡特約付借地権・・・契約期間が終了したら建物付で土地を返すという約束の定期借地権

• 【問題】借地借家法第23条に規定される「事業用定期借地権等」は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものであり、居住の用に供する建物の所有を目的として設定することはできない。
  ・・・
• 【問題】借地借家法上、定期借地権等のうち、〇〇の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならないと規定されている。
  一般定期借地権・・・
  事業用定期借地権・・・
  建物譲渡特約付借地権・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、定期借地権等以外の借地権に係る借地契約を更新する場合において、その期間は、借地権設定後の最初の更新では更新の日から（①）、それ以降の更新では（②）とされている。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とされている。
  ①20年　②5年・・・
  ①20年　②10年・・・
  ①30年　②20年・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
  ・・・
  建物を登記すれば借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗することができます
• 【問題】借地借家法では、借地権設定契約を締結する場合の存続期間は、堅固建物では30年以上、非堅固建物では20年以上とされている。
  ・・・
  借地借家法では、(普通)借地権設定契約における初回の存続期間を30年以上です

借家権

他人から建物を借りる権利を借家権といいます。
借家権の種類は「普通借家権」と「定期借家権」があります。

• 普通借家権
  普通借地権と同様、契約期間終了後、建物の貸主（大家）に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新される
• 定期借家権
  契約期間終了後、契約が更新されず終了する
  定期借家権の場合、貸主は借主に対して事前に定期借家権である旨の説明を書面でしなければならない。

普通借家権

• 法定更新・・・契約期間が終了しても賃貸人から正当事由に基づく更新の拒否がなければ法定更新される。
  期限の定めがない契約の場合は、賃貸人は6カ月以上前に正当事由に基づいて解除を申し入れることができる

定期借家権

• 【問題】賃貸借期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、期間の定めがない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約を除く）において、1年未満の期間を賃貸借期間として定めた場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】借地借家法の規定では、定期建物賃貸借契約を締結する場合においては、1年未満の期間を定めることはできない。
  ・・・

造作買取請求権

借主は貸主の許可を得れば、エアコンなどの造作物を取り付けることが可能です。
契約終了時に、借主は貸主にその造作物の買取を請求することができます。
ただし、貸主は、買取しない旨の特約をつけることで、造作買取請求権を排除することができます。

• 【問題】借地借家法の規定上、建物の賃貸借契約において、賃借人は賃貸人の同意を得ることでエアコンなどの造作を取り付けることができるため、当該建物の明渡しに際して、その造作の買取りを請求する権利を賃貸人が認めない旨の特約を締結しても、その特約は無効となる。
  ・・・
• 【問題】借地借家法において、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れにより終了するときに、原則として、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
  ・・・

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）

集合住宅などで生活する際の最低限のルールを定めた法律を区分所有法といいます。
マンションなどには、購入者が専用で使える専有部分（各部屋）と他の購入者と共同で使う共有部分（エントランスやエレベーターなど）があり、このうち専有部分の所有権のことを区分所有権とよびます。

• 区分所有権と敷地利用権は、原則として分離することはできません。

規約と決議について

区分所有建物では、規約の設定や変更、廃止などを区分所有者の議決で決定します。

• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、集会においては、区分所有者および議決権の各〇〇以上の多数により、建物を取り壊し、その敷地上に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
  3分の2・・・
  4分の3・・・
  5分の4・・・
• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、規約の変更は、区分所有者および議決権の各〇〇以上の多数による集会の決議によらなければならない。
  3分の2・・・
  4分の3・・・
  5分の4・・・
• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として、その有する戸数の総戸数に占める割合となる。
  ・・・
  共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として専有部分の床面積の割合によると決められています
• 【問題】「建物の区分所有等に関する法律」によると、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は原則として、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
  ・・・

都市計画法

計画的な街づくりを行うための法律を都市計画法といいます。

都市計画区域

都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」を合わせた線引区域とそれ以外の非線引区域に分けられます。
区域ごとに開発許可制度が定められ、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要です。

• 【問題】都市計画法の規定では、都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、原則として、あらかじめ内閣総理大臣の許可を受けなければならない。
  ・・・
• 【問題】都市計画法において、市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされている。
  ・・・
• 【問題】市街化区域において開発行為をしようとする者は、その開発に係る面積にかかわらず、都市計画法に定める開発許可を受けなければならない。
  ・・・
• 【問題】都市計画法において、〇〇とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
  開発行為・・・
  転用・・・
  宅地造成・・・

建築基準法

都市計画法で出てきた市街化区域（すでに市街地を形成している区域・おおむね10年以内に都市化を予定している区域）には、必ず用途地域を定めます。
用途地域によって、建築が可能な建物の用途が決められています。

用途地域の種類

主な建物の種類
[A]診療所・公衆浴場・保育所・神社・教会・派出所 [B]住宅・図書館・老人ホーム [C]幼稚園・小学校・中学校・高校
[D]大学・病院 [E]カラオケボックス [F]ホテル・旅館

• 一つの敷地が異なる用途地域にまたがっている場合、敷地の過半を占める用途地域を敷地全体に適用する

• 【問題】建築物の敷地が2つの異なる用途地域にわたる場合、その建築物またはその敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
  ・・・
• 【問題】建築基準法は、用途地域等内の建築物の用途の制限を規定しているが、住居系の用途地域のなかで建築物の用途に関する制限が最も厳しい地域は〇〇である。
  第一種住居地域・・・
  準住居地域・・・
  第一種低層住居専用地域・・・

用途地域についてわかりやすくまとめているサイトがありましたのでご紹介

用途地域とは ～ 基本編｜ 用途地域や斜線制限についてイラストで分かりやすく簡単に説明！

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www.megasoft.co.jp

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敷地と道路についての関係と制限

交通の安全や防火などの目的のため。建物に接する道路に制限を設けています。

建築基準法上の道路

• 幅員（道幅）が4m以上の道路
• 幅員（道幅）が4m未満で、建築基準法が施行された時すでに存在し、特定行政庁の指定を受けている道路（2項道路）

接道義務とセットバック

• 【問題】都市計画区域内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるもの（いわゆる2項道路）については、原則として、その中心線からの水平距離で〇〇後退した線がその道路の境界線とみなされる。
  2.0ｍ・・・
  2.5ｍ・・・
  3.0ｍ・・・
• 【問題】都市計画区域および準都市計画区域内における建築物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に〇〇以上接していなければならない。
  2ｍ・・・
  4ｍ・・・
  8ｍ・・・
• 【問題】都市計画区域内にある幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるもの（いわゆる2項道路）について、その中心線からの水平距離で1m後退した線が当該道路の境界線とみなされる。
  ・・・

建ぺい率

建築物の敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といいます。
都市計画において指定の建ぺい率が定められています。

• 建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合、建ぺい率は加重平均で計算する

• 第一種低層住宅専用地（指定建ぺい率60%）の敷地（300㎡）に建物を建てる場合の最大建築面積
  ？？㎡÷300㎡＝60%
  ？？㎡＝300㎡×60%＝180㎡
• 建ぺい率が違う２種類の地域にまたがって建物を建てる場合
  

  敷地A　200㎡×60%＝120㎡
  敷地B　300㎡×50％＝150㎡
  最大建築面積＝敷地A　120㎡＋敷地B　150㎡＝270㎡

防火地域と準防火地域

建物の防火のために、規制が厳しい順に防火地域・準防火地域・指定のない地域（無指定地域）が定められています。

• ２つ以上の地域にまたがって建物を建てる場合、もっとも厳しい地域の規制が適用される
  

• 【問題】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合においては、原則として、その全部について（）内の建築物に関する規定が適用される。
  防火地域・・・
  準防火地域・・・
  敷地の過半が属する地域・・・
• 【問題】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合においては、原則として、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
  ・・・

建ぺい率の緩和措置

• 【問題】建築基準法において、建ぺい率は、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合と定められている。
  ・・・
• 【問題】建築基準法の規定によれば、特定行政庁の指定する角地にある敷地に建築物を建築する場合、その敷地の〇〇の上限は、都市計画で定められた値に10％が加算される。
  高さ制限・・・
  建ぺい率・・・
  容積率・・・
• 【問題】下記の200㎡の敷地に建築面積80㎡、延べ面積120㎡の2階建の住宅を建築する場合、当該建物の建ぺい率は〇〇である。
  

  40％・・・
  60％・・・
  100％・・・

• 【問題】建ぺい率の制限が60％と指定されている地域で、かつ、防火地域内にある〇〇については、建ぺい率の制限が緩和され、10％を加えた70％の建ぺい率が適用される。
  耐火建築物・・・
  木造の一般住宅・・・
  大規模小売店舗・・・

容積率

建築物の敷地面積に対する延床面積の割合のことを容積率といいます。
都市計画において指定容積率が定められています。

• 容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合、容積率は建ぺい率同様加重平均で計算する

• 【問題】建築基準法において、建築物の〇〇の敷地面積に対する割合を容積率という。
  建築面積・・・
  延べ面積・・・
  共用面積・・・
• 【問題】建築基準法の規定では、容積率とは、建築物の①の②に対する割合をいう。
  ①建築面積　②敷地面積・・・
  ①延べ面積　②敷地面積・・・
  ①建築面積　②延べ面積・・・

前面道路の幅員による容積率の制限

敷地の前面道路（2つ以上ある場合はもっとも幅員が広い道路）が12m未満の場合、容積率に制限があります。

• この場合、
  指定容積率＝300%
  計算による容積率＝前面道路の幅員5m×住居系（4/10）＝200%
  なので、小さい方の200%を採用

農地法

農地とは登記上の地目にかかわらず、現況で耕作の目的で使用される土地のことをいい、農地と採草放牧地が含まれます。
農地等を取引する場合には所定の手続きが必要になります。

• 【問題】農地法の規定によれば、所有する農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、原則として都道府県知事等の許可を受けなければならないが、①内にある一定の農地において、あらかじめ②に届け出る場合は、この限りでない。
  ①農業振興地域　②農業委員会・・・
  ①市街化区域　②農業委員会・・・
  ①市街化調整区域　②市町村長・・・
• 【問題】農地を農地以外の用途に転用する目的で所有権等の移転をする場合には、①等の許可が必要であるが、農地が一定の市街化区域内にあるときには、あらかじめ②に対して届出等をすることにより、その許可は不要となる。
  ①国土交通大臣　②農業委員会・・・
  ①都道府県知事　②市町村長・・・
  ①都道府県知事　②農業委員会・・・
• 【問題】農地を農地以外のものに転用する場合、原則として都道府県知事等の許可が必要であるが、（）内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば知事等の許可を得なくてもよい。
  農業振興区域・・・
  市街化調整区域・・・
  市街化区域・・・