不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
まずは、取得した時にかかる税金についてまとめていきます。

不動産を取得した時の税金

不動産を取得した時にかかる税金を、不動産取得税といいます。
相続や、法人の合併などによって不動産を取得した場合は、かかりません。

課税標準の特例

住宅および住宅用地・・・平成33年3月31日までに取得した場合：税率3%
土地・・・宅地の場合：課税標準×1/2　課税標準×1/2の価格に税率をかけて計算
建物・・・一定の住居：課税標準ー1,200万円（平成9年4月1日以降に建てられた住宅の場合）
一定の住居とは・・・床面積が50㎡以上240㎡以下などの要件があります。

登録免許税

不動産を登記する時にかかる税金を登録免許税といいます。

不動産登記の種類

*個人が取得する住宅で床面積が50㎡以上、新築または取得後1年以内に登記することなどの要件を満たした場合住宅の軽減税率が適用されます。
*2宅建業者によって一定の増改築が行われた住宅を取得する場合は0.1%

• 【問題】土地の譲渡には、消費税を課さないこととされている。
  ・・・
• 【問題】不動産取得税の課税標準は、原則として〇〇である。
  公示価格・・・
  固定資産課税台帳に登録された価格・・・
  通常の取引価額・・・
• 【問題】不動産取得税は、〇〇により不動産を取得したときには課されない。
  売買・・・
  贈与・・・
  相続・・・
• 【問題】平成21年に住宅用土地および住宅用家屋を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、特例により3％とされている。
  ・・・
• 【問題】個人が、平成21年1月に自己の居住用家屋を新築して直ちに住み始めた場合、この居住用家屋の所有権保存登記に係る登録免許税は、一定の要件を満たせば、本則税率1,000分の4ではなく軽減税率1,000分の1.5が適用される。
  ・・・
• 【問題】土地・建物を取得し、所有権の移転登記を行う際にかかる税金は、登録免許税である。
  ・・・

印紙税

代金額が1万円以上の売買・請負契約書などに印紙を貼付し消印して納める国税のことを印紙税といいます。
貼付するのを忘れたり、消印のない場合は過怠税の対象となりますが、契約書の内容は有効です。

• 【問題】土地・建物の売買契約書を2通作成し、売主・買主がそれぞれ保管する場合の印紙税の納付は、売主または買主のいずれか一方の契約書に印紙を貼付して消印することにより完了する。
  ・・・
• 【問題】土地建物売買契約書を2通作成し、売主、買主双方が所持する場合、印紙は、買主が所持する契約書のみに貼付して消印すればよく、売主が所持する契約書には不要である。
  ・・・

消費税

• 消費税がかかる取引
  • 建物の譲渡・貸付け（住居用を除く、不動産仲介手数料）
• 消費税がかからない取引
  • 土地の譲渡・貸付け、居住用の賃貸物件の貸付け（1ヵ月以上）*1ヵ月未満の貸付けは消費税の課税対象になる

不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
ここでは、保有しているとにかかる税金についてまとめていきます。

不動産を保有しているとかかる税金

不動産を保有している間は、毎年、固定資産税がかかります。

住宅用地の特例

住宅用地については、課税標準の特例があります。
また、新築住宅については、税額軽減の特例があります。

• 住宅用地の課税標準の特例
  • 小規模住宅用地200㎡以下の部分・・・1/6の減額割合
  • 一般住宅用地200㎡超の部分・・・・・1/3の減額割合
• 新築住宅の税額軽減特例
  住宅を新築等した場合、一定の条件を満たした時新築後3年間または5年か120㎡までの部分について税額が1/2にされる

• 【問題】固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分）の課税標準については、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の4分の1の額とする特例がある。
  ・・・
  小規模住宅用地の課税標準は、本来の固定資産評価額を6分の1にした価額です。
  ex)面積が300㎡で、固定資産税評価額が3,600万円の住宅用地の時、200㎡の部分は1／6、200㎡超の部分は1／3に減額して計算を行います。
  したがって課税標準は以下のように算出されます。
  　3,600万円×(200㎡÷300㎡)×1/6＋3,600万円×(100㎡÷300㎡)×1/3
  ＝2,400万円×1/6＋1,200万円×1/3
  ＝400万円＋400万円
  ＝800万円
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、〇〇ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  2年・・・
  3年・・・
  5年・・・
  固定資産税評価額は、不動産取得税や固定資産税の算定基礎となる価額で、3年ごとに市町村により公表されています
• 【問題】「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」により、小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）については、固定資産税の課税標準となるべき価格の〇〇の額が課税標準とされる。
  2分の1・・・
  4分の1・・・
  6分の1・・・
• 【問題】土地・家屋の固定資産税の納税義務者は、原則として、毎年〇〇現在において当該土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている者である。
  1月1日・・・
  4月1日・・・
  7月1日・・・
• 【問題】土地・家屋の固定資産税の標準税率は1.4％と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
  ・・・
  標準税率は1.4％と定められていますが、各市町村は条例で1.4％でなくてもよいことになっています。
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の納税義務者は、毎年4月1日現在において当該土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている者である。
  ・・・
  固定資産税は1月1日時点です。

都市計画税

都市計画事業等の費用にあてるために、市街化区域内の土地および家屋の所有者に対して市町村が課税するのが、都市計画税（目的税）です。

課税標準の特例

住宅用地については、課税標準の特例があります。
また、新築住宅については、税額軽減の特例があります。

• 住宅用地の課税標準の特例
  • 小規模住宅用地200㎡以下の部分・・・1/3の減額割合
  • 一般住宅用地200㎡超の部分・・・・・2/3の減額割合
• 新築住宅の税額軽減特例
  住宅を新築等した場合、一定の条件を満たした時新築後3年間または5年か120㎡までの部分について税額が1/2にされる

• 【問題】都市計画税は、原則として、都市計画区域のうち市街化調整区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して課される。
  ・・・
  市街化区域内の土地・家屋の所有者に対してです。
• 【問題】都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として（）に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。
  市街化調整区域内・・・
  非線引きの区域内・・・
  市街化区域内・・・

不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
ここでは、譲渡した時にかかる税金についてまとめていきます。

不動産を譲渡した時の税金

土地や建物を譲渡（売却）して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかります。
この場合の譲渡所得は分離課税になります。

居住用財産の譲渡の特例

• 譲渡益が生じた場合の特例
  • 居住用財産の3,000万円の特別控除
  • 居住用財産の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換えの特例
  • 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
• 譲渡損が生じた場合
  • 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用の財産を譲渡した場合、課税譲渡所得金額から3,000万円が控除されます。

• 適用条件
  • 居住用財産であること
  • 譲渡の相手が配偶者や直系血族・同族会社など特別な関係がないこと
  • 前年、前々年に、この特例を受けていないこと・・・3年に一度しか適用できない
• 譲渡した居住用財産の所有期間が長期でも短期でも利用可能
• 控除ごの課税譲渡所得が0円となる場合も確定申告が必要
• 「特定居住用財産の買換えの特例」とは併用できない
• 「居住用財産の軽減税率の特例」と併用できる

居住用財産の軽減税率の特例

1月1日現在で所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、下記のように軽減税率が適用されます。

• 適用条件
  • 居住用財産であること
  • 譲渡の相手が配偶者や直系血族・同族会社など特別な関係がないこと
  • 前年、前々年に、この特例を受けていないこと・・・3年に一度しか適用できない
• 「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用できる

• 所有期間20年の居住用財産を譲渡
  譲渡収入：2億円　取得費：7,000万円　譲渡費：500万円
  *居住用財産の軽減率の適用要件は全て満たしているものとする（復興特別所得税は考慮しない）

特定居住用財産の買換えの特例

譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡金額が1億円以下で譲渡し、新たに床面積が50㎡以上の居住用財産を購入した（売った年の前年から3年以内）場合、譲渡益に対する税金を繰り延べる（次年度以降の課税対象にする）ことができます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人の居住用財産を相続や遺贈によって取得したものがその居住用財産を耐震リフォームするか、解体して売却した場合、課税譲渡所得金額から3,000万円が控除されます。

• 適用条件
  • 被相続人の居住用財産（昭和56年5月31日以前に建築された住宅に限る）でそれ以外に居住者がいなかったこと
  • 相続があった日から3年経過した日が属する年の12月31日までの譲渡であること
  • 平成31年12月31日までの譲渡であること
  • 譲渡金額が1億円以下であること
• 「相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例」と選択適用となる

居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたときの特例です。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失がでた場合
住宅ローン（10年超）を利用して新たな居住用財産（床面積50㎡以上）を購入した（買い換えた）とき、譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算できます。
翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができます。
ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければなりません。

• 所有期間8年の居住用財産を譲渡、新たに居住用財産を15年の住宅ローンを利用して購入
  譲渡収入：3,000万円　取得費：4,900万円　譲渡費：200万円
  給与所得：500万円でその他の所得はナシ
• 譲渡損失：3,000万円ー（4,900万円＋200万円）＝△2,100万円
  譲渡年：2,100万円ー500万円＝1,600万円を繰り越し
  繰り越し1年目：1,600万円ー500万円＝1,100万円を繰り越し
  繰り越し2年目：1,100万円ー500万円＝600万円を繰り越し
  繰り越し3年目：600万円ー500万円＝100万円は切り捨て（繰り越せない）

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例です。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合
譲渡損失（住宅ローン残高ー譲渡価格を限度として）とその年のほかの所得とを損益通算できます。
翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができます。
ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければなりません。

• 【問題】「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けた場合、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失の金額について繰越控除が認められるのは、譲渡の年の翌年以後、最長で〇〇以内である。
  3年・・・
  5年・・・
  10年・・・
• 【問題】個人が土地・建物を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算において、譲渡した土地・建物の取得費が不明である場合には、譲渡収入金額の〇〇相当額を取得費とすることができる。
  5％・・・
  10％・・・
  15％・・・
  取得に要した実額が何らかの理由によりわからない場合には、売却価格の5％相当額を概算取得費とすることが認められています
• 【問題】「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けるためには、譲渡資産の譲渡対価の額が〇〇以下でなければならない。
  1億円・・・
  1億2,000万円・・・
  1億5,000万円・・・
• 【問題】「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）の適用を受けることができる場合、その所得税額（復興特別所得税を含まない）は下記の表のとおり計算される。なお、他の所得や所得控除等は考慮しないものとする。
  

  課税長期譲渡所得金額	所得税額（復興特別所得税を含まない）
  6,000万円以下の場合	課税長期譲渡所得金額×①
  6,000万円超の場合	（課税長期譲渡所得金額ー6,000万円）×②＋600万円

  ①5％　②10％・・・
  ①10％　②15％・・・
  ①15％　②20％・・・

• 【問題】「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡の年の前々年に同特例の適用を受けていた場合、適用を受けることができない。
  ・・・
• 【問題】居住用財産を譲渡し、譲渡所得の金額の計算上生じた損失について「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の適用を受けるためには、〇〇ことが要件の1つとしてあげられる。
  譲渡資産の所有期間が，譲渡した年の1月1日時点で3年超である・・・
  譲渡契約の前日に譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の残高がある・・・
  適用を受けようとする年分の合計所得金額が1,000万円以下である・・・

不動産賃貸に関する税金

タックスプランニング＞不動産所得でも書きましたが、不動産所得についておさらいです。

• 不動産の賃貸によって得られる収入・・・不動産所得
• 敷金・保証金で将来返還予定のもの・・・預かり金扱い

不動産の賃貸によって得られる収入は、事業的規模であってもそうでなくとも不動産所得になります。
ただし、事業的規模だと青色申告時の青色申告特別控除が65万円、事業的規模に満たなければ10万円という違いがあります。
その事業的規模ってどのぐらいからか？
5棟以上あるいは10室以上の貸付けであることが形式的な基準となります。

不動産所得の損益通算

不動産所得の赤字は、その年のほかの所得の黒字と損益通算することができます。
不動産所得の赤字が「土地取得のための借入金の利息」よりも多い場合、その利息分は損益通算できないです。

• 【問題】不動産所得の金額の計算における総収入金額には、敷金や保証金などのうち、返還を要しないものが含まれる。
  ・・・
• 【問題】不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、建物を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額は、損益通算の対象とならない。・・・
• 【問題】所得税における不動産所得の計算において、建物の貸付けが事業的規模に該当するか否かについては、社会通念上の基準により実質的に判断されるが、形式基準によれば、アパート等については貸与することができる独立した室数がおおむね①以上、独立家屋についてはおおむね②以上の貸付けであれば、特に反証がない限り、事業的規模として取り扱われることになっている。
  ①5室　②5棟・・・
  ①5室　②10棟・・・
  ①10室　②5棟・・・
• 【問題】所得税の課税対象となる不動産所得の金額は、「総収入金額－必要経費」の算式により求めるが、必要経費には、不動産を取得するために借り入れた金額の元利返済額のうち、利息部分は原則として算入できるが、元金部分は算入できない。・・・