不動産の評価

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相続税や贈与税を計算するときの財産の価額は、原則としてその財産を取得した時の時価が原則です。
財産によって評価方法が決められていますので、一通り見ていきましょう。

土地の評価

土地は、登記簿上の地目と関係なく、相続開始時点の土地の状況によって評価します。

宅地の評価

宅地の単位・・・宅地は登記簿上の1筆ではなく、利用単位の1画地ごと
評価方法・・・路線価方式、倍率方式がある

  • 路線価方式
    市街地にある宅地の評価方法
    宅地が面する道路ごとに付された、1㎡あたりの価格に宅地の面積(地積)を掛け。宅地の評価額を計算します。
    路線価・・・国税庁毎年1月1日を基準日として7月1日に公表
    評価額路線価×土地の面積

  • 倍率方式
    市街地以外で路線価が定められていない郊外地や農村部などにある宅地の評価方法
    固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を乗じて計算します。
    評価額固定資産税評価額×定められた倍率

宅地の分類

土地の利用状況(宅地の分類)による評価

用途 評価額計算式
自用地 路線価×奥行価格補正率×地積
借地権 自用地評価額×借地権割合
貸宅地 自用地評価額×(1ー借地権割合)
貸家建付地 自用地評価額×(1ー借地権割合×借地権割合×賃貸割合)
私道 特定者のみが通行する私道 自用地評価額×30%
不特定多数が通行する私道 評価額ゼロ

小規模宅地等の課税価格の計算の特例

被相続人の住居用や事業用、または貸付用だった宅地を相続などで取得した場合、要件を満たすと一定範囲の面積について評価額が減額されます。

利用形態の区分 限度面積 減額割合
居住用 特定居住用宅地等 330㎡ 80%
事業用 特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等
400㎡ 80%
貸付事業用宅地等 200㎡ 50%
  • この特例を適用する場合は、相続税額が0円になる場合でも相続税の申請書の提出が必要
  • 申告期限までに遺産分割を確定
    未分割の場合、申告期限までに申告書を提出したうえで申告期限から3年以内に分割が完了すれば遡って適用できる
  • この特例は相続税のみ(贈与税には適用されない)
  • 特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合は合計730㎡まで適用可能

建物の評価

建物は、課税時点の固定資産税評価額に基づいて評価します。

自用建物 固定資産税評価額×1.0
貸付用建物 固定資産税評価額×(1ー借地権割合×賃貸割合)
  • 【問題】貸家の用に供されている家屋の相続税評価額は、〇〇の算式により算出される。
    家屋の固定資産税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)・・・
    家屋の固定資産税評価額×(1-借地権割合×賃貸割合)・・・
    家屋の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)・・・
  • 【問題】貸家の敷地の用に供されている宅地(貸家建付地)の相続税評価額は、〇〇の算式により評価する。
    自用地としての価額×(1-借地権割合)・・・
    自用地としての価額×(1-借家権割合×賃貸割合)・・・
    自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)・・・
  • 【問題】相続税評価において、借地権の価額は、原則として〇〇の算式により算出する。
    自用地としての価額×借地権割合・・・
    自用地としての価額×(1-借地権割合)・・・
    自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合)・・・
  • 【問題】相続税に係る財産評価にあたり、他人に貸し付けられ、借地権(定期借地権等を除く)が設定されている宅地の価額は、原則として、「自用地としての価額×(1-借地権割合)」により算出される。
    ・・・
  • 【問題】相続税において、自己が所有している宅地に賃貸マンションを建築して賃貸の用に供した場合、当該宅地は貸宅地として評価される。
    ・・・
  • 【問題】宅地の相続税評価について、市街化調整区域内にある宅地は、原則として路線価方式により評価する。
    ・・・
  • 【問題】宅地が「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」における特定居住用宅地等に該当する場合、宅地のうち400㎡までを限度面積として、評価額の80%相当額を減額した金額を、相続税の課税価格に算入すべき価額とすることができる。
    ・・・
    「特定居住用宅地等」は、評価額のうち330㎡までの部分について80%が減額
  • 【問題】相続により取得した宅地が「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」における貸付事業用宅地等に該当する場合、①を限度面積として評価額の②を減額することができる。
    ①200㎡ ②50%・・・
    ①240㎡ ②50%・・・
    ①400㎡ ②80%・・・

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