不動産とは？

土地とその土地に建てられた建物や石垣などを不動産といいます。

不動産に関わる用語をチェック

土地の価格

土地の価格は、実勢価格（時価）以外にも4つの公的な価格があります。

• 【問題】宅地の相続税評価の基礎となる路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額である。
  ・・・
• 【問題】相続税路線価は、地価公示の公示価格の〇〇を価格水準の目安として設定されている。
  70％・・・
  80％・・・
  90％・・・
• 【問題】国土交通省の土地鑑定委員会が公示する公示価格は、毎年1月1日を価格判定の基準日としている。
  ・・・
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、〇〇ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  3年・・・
  5年・・・
  10年・・・
• 【問題】土地の価格のうち、基準地の標準価格は、都道府県が毎年〇〇時点を基準日として9月下旬に公表する。
  1月1日・・・
  4月1日・・・
  7月1日・・・

鑑定評価

不動産の鑑定評価は、原則として3つの方法を併用し、求めます。

• 原価法（積算価格を求める）・・・再調達原価（今対象不動産と同じものを作るとしたらいくらかという価格）を求め、それに減価修正を加えて求める方法
  主に建物の評価に使われます。
• 取引事例比較法（比準価格を求める）・・・似たような取引事例を参考にし、それに事情補正・時点修正・地域要因補正・個別要因補正を加えて価格を求める方法
  
• 収益還元法（収益価格を求める）・・・対象の不動産が将来生み出すだろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法
  • 直接還元法
    年間の純収益を還元利回りで割り戻して求める方法
  • DCF法
    対象不動産の保有期間中にその不動産が生み出す純収益と最終的な売却価格を現在価値に割戻して求める方法

• 【問題】不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち、〇〇とは、その不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める手法である。
  収益還元法・・・
  収益分析法・・・
  原価法・・・
• 【問題】不動産鑑定評価基準に規定されている不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法には、原価法、取引事例比較法および収益還元法がある。
  ・・・
• 【問題】不動産の価格を求める鑑定評価の手法のうち、（）は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
  原価法・・・
  取引事例比較法・・・
  収益還元法・・・

不動産取引

不動産の登記簿などに書かれている用語は普段見かけない言葉がいくつか出てきますので、まとめます。

• 土地
  土地登記簿の上で一つの土地のことを一筆と呼びます。
  地目・・・土地の用途による区分のこと
  地積・・・不動産登記法上の一筆の土地の面積
  登記上の番地、地目や地積と実際の住居表示や現地の種類、面積は必ずしも一致しない。
• 建物
  種類・・・建物の分類のこと
  数え方は、1個、2個

不動産の権利

• 所有権・・・不動産を所有し自由に使用・収益・処分できる権利
• 借地権・・・建物を建てる目的で、他人の土地を使用・収益する権利

不動産売買契約の流れ

• 手付金・・・売買契約と同時に買主から売主に支払う金銭。解約手付とみなされます。
  解約する場合・・・相手方が契約の履行に着手する前であれば下記を行えば解約できる
  • 買主が解約する場合・・・手付金を放棄する
  • 売主が解約する場合・・・手付金の倍額を支払う
• 危険負担・・・売買契約から引き渡しの間に対象の不動産が滅失した場合の措置
  民法上は売主に過失がなければ買主が危険負担を負うが、契約に特約として「売主が負担する」こともできます。
• 瑕疵担保責任・・・対象の不動産に隠れた欠陥（瑕疵）が会った時の措置
  売主は無過失でも瑕疵担保責任を負います。

• 【問題】民法の規定によれば、不動産の売買契約において、買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、手付金の倍額を償還して、契約を解除することができる。
  ・・・
• 【問題】不動産取引において、買主が売主に解約手付を交付したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄することで、売主はその〇〇を償還することで、それぞれ契約を解除することができる。
  半額・・・
  同額・・・
  倍額・・・
• 【問題】民法の規定によれば、不動産の売買契約において、売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が売主の瑕疵担保責任に基づく損害賠償の請求をする場合、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から2年以内に当該権利を行使しなければならない
  ・・・
  買主側の権利行使可能期間は瑕疵を知った日から1年です
• 【問題】建物の売買において、買主が建物の隠れた瑕疵を発見したとき、すでに建物が引き渡されて2年が経過していた場合には、民法上、買主は瑕疵担保責任に基づく契約の解除または損害賠償の請求をすることはできない。
  ・・・
  買主側の権利行使可能期間は瑕疵を知った日から1年なので、売買契約に特段の定めがなければ損害賠償請求を行うことができます

不動産の登記

不動産は土地1筆、建物1個ごとに、所有地や所有者等の権利などが法務局（登記所）の不動産登記簿に記載され公示（登記）されています。
不動産登記簿は手続きをすれば誰でも閲覧可能です。
登記を申請して完了すると登記名義人には「登記識別情報」が交付されます。（これを紛失しても再発行されません。）

不動産登記簿の構成

• 【問題】不動産の登記事項証明書の交付請求ができる者は、対象不動産の所有者に限られる。
  ・・・
  登記事項証明書は、法務局にて手数料の納付をすることで、誰でも交付を受けることができます
• 【問題】不動産の登記記録において、所有権に関する登記事項は、権利部の乙区に記録される。
  ・・・
  所有権に関する登記事項は権利部（甲区）に記録されます
• 【問題】不動産の登記記録において、抵当権に関する事項は、（）に記録される。
  表題部・・・
  権利部（甲区）・・・
  権利部（乙区）・・・
• 【問題】土地の登記記録の表題部には、所在や地番など、その土地の表示に関する事項が記録される。
  ・・・

登記上の床面積

建物の面積の測り方には「壁芯面積」と「内法面積」があります。

• 建築基準法では床面積は壁芯面積のことを指す
  パンフレット・広告などは壁芯面積
• 登記簿上は、一戸建ての床面積は壁芯面積
  マンションなどの区分所有建物の床面積は、内法面積が用いられる

• 【問題】区分建物に係る登記において、区分建物の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
  ・・・

登記の効力について

• 対抗力がある
  登記すれば第三者に自分の権利を主張できる
• 公信力はない
  登記内容にウソがあった場合でも、登記内容を信じて、その相手方と取引し損害を受けたとしても法的には保護されない
  登記内容が必ずしも真実とは限らない

• 【問題】不動産登記記録の内容を信頼して取引した者の権利は、必ずしも法的に保護されるとは限らない。
  ・・・

仮登記

本登記をするための要件が整わなかった場合、将来の本登記のために仮登記をし、登記の順位を保全することができます。
仮登記には対抗力はありません

• 【問題】登記すべき不動産の物権変動が発生しているものの、登記申請に際して提供すべき書類が提出できないなど、手続上の要件が備わっていない場合は、仮登記をすることで将来の登記上の順位を保全することができる。
  ・・・

法務局（登記所）には何がある？

登記所には不動産登記簿以外に、「公図」や「14上地図」などがあります。
また、「公図」は通常使っている地図よりも精度が低いです。
ちなみに不動産の調査をする上で必要になる資料の設置場所は下記のようになっています。

宅地建物取引業者ってなに？

• 宅地建物取引業者とは・・・
  • 宅地、建物を自ら売買・交換する
  • 宅地、建物の売買・交換・賃貸の代理をする
  • 宅地、建物の売買・交換・賃貸の媒介をする
    注意：自ら賃貸するは該当しない
• 宅地建物取引業を行うには、都道府県知事または国土交通大臣から免許を受けなければならない

宅地建物取引業者については、免許番号や業務停止の処分内容などが記載された名簿が国土交通省、都道府県に設置されており、誰でも閲覧できます。

宅地建物取引士

国家試験に合格し、実務経験等の要件を満たし免許の交付を受けた人のことを宅地建物取引士といいます。
宅地建物取引業を行う事務所では、従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引士をおくことが義務付けられています。

• 宅地建物取引士の業務
  • 契約の締結の前までに重要事項説明書を相手方に説明する
  • 重要事項説明書への記名押印
  • 契約書への記名押印

宅地建物取引業者の報酬限度

宅地建物取引業者が宅地建物の売買・代理・賃貸について得られる報酬額には上限が定められています。

• 【問題】宅地建物取引士が宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
  ・・・
• 【問題】宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者ではない宅地・建物の売買の媒介に際して、当該宅地・建物の買主に対して、売買契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明させなければならない。
  ・・・
• 【問題】宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、取引の相手方が宅地建物取引業者でない場合、代金の額の〇〇を超える額の手付金を受領することができない。
  5％・・・
  10％・・・
  20％・・・
• 【問題】宅地建物取引業者は、宅地・建物の売買または交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
  ・・・

媒介契約

不動産業者に土地や建物の売買、賃貸借の媒介（仲介）を依頼する時は、媒介契約を結びますが、
宅地建物取引業者は、媒介契約を結んだ際は、遅延なく、媒介契約書を作成して記名押印して、依頼者に交付しなければなりません。

媒介契約の種類と内容

• 【問題】宅地建物取引業法に規定される宅地または建物の売買の媒介契約のうち、〇〇では、依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて媒介の依頼をすることができる。
  一般媒介契約・・・
  専任媒介契約・・・
  専属専任媒介契約・・・
• 【問題】宅地建物取引業法の規定によれば、宅地また建物の取引について宅地建物取引業者が依頼者と締結する媒介契約のうち、専任媒介契約の有効期間は、最長で〇〇である。
  3カ月・・・
  6カ月・・・
  1年・・・
• 【問題】宅地または建物の売買または交換の媒介契約のうち、①では、依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて媒介の依頼をすることが禁じられるが、②では、依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて媒介の依頼をすることができる。
  ①専任媒介契約　②専属専任媒介契約・・・
  ①専任媒介契約　②一般媒介契約・・・
  ①一般媒介契約　②専任媒介契約・・・

借地借家法

土地や建物の賃貸借契約に関するルールを定めた法律が借地借家法です。

借地権

他人から土地を借りる権利のことを借地権といいます。
借地権の種類には「普通借地権」と「定期借地権」があります。

• 普通借地権
  契約期間終了後、土地の借主が引き続きをの土地の賃借を希望した場合、契約が更新される
  土地の貸主（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
• 定期借地権
  契約期間終了後、契約の更新はなく、貸主（地主）に返還される

普通借地権

• 法定更新・・・契約期間が終了しても借地人が更新を請求し、建物が存在すれば従前と同条件で契約を更新したものとみなす。
  借地権設定者（地主）は正当な理由がなければ更新を拒むことができない。
  ただし、借地権設定者（地主）が正当事由に基づいて遅滞なく意義を申し出た場合この法定更新は行われない。

定期借地権

一般定期借地権・・・・・・普通の定期借地権
事業用定期借地権・・・・・事業用の建物を立てるために土地を借りる場合の定期借地権
建物譲渡特約付借地権・・・契約期間が終了したら建物付で土地を返すという約束の定期借地権

• 【問題】借地借家法第23条に規定される「事業用定期借地権等」は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものであり、居住の用に供する建物の所有を目的として設定することはできない。
  ・・・
• 【問題】借地借家法上、定期借地権等のうち、〇〇の設定を目的とする契約は、公正証書によって締結しなければならないと規定されている。
  一般定期借地権・・・
  事業用定期借地権・・・
  建物譲渡特約付借地権・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、定期借地権等以外の借地権に係る借地契約を更新する場合において、その期間は、借地権設定後の最初の更新では更新の日から（①）、それ以降の更新では（②）とされている。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とされている。
  ①20年　②5年・・・
  ①20年　②10年・・・
  ①30年　②20年・・・
• 【問題】借地借家法の規定によれば、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
  ・・・
  建物を登記すれば借地権を第三者（土地の新所有者）に対抗することができます
• 【問題】借地借家法では、借地権設定契約を締結する場合の存続期間は、堅固建物では30年以上、非堅固建物では20年以上とされている。
  ・・・
  借地借家法では、(普通)借地権設定契約における初回の存続期間を30年以上です

借家権

他人から建物を借りる権利を借家権といいます。
借家権の種類は「普通借家権」と「定期借家権」があります。

• 普通借家権
  普通借地権と同様、契約期間終了後、建物の貸主（大家）に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新される
• 定期借家権
  契約期間終了後、契約が更新されず終了する
  定期借家権の場合、貸主は借主に対して事前に定期借家権である旨の説明を書面でしなければならない。

普通借家権

• 法定更新・・・契約期間が終了しても賃貸人から正当事由に基づく更新の拒否がなければ法定更新される。
  期限の定めがない契約の場合は、賃貸人は6カ月以上前に正当事由に基づいて解除を申し入れることができる

定期借家権

• 【問題】賃貸借期間を1年未満とする定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、期間の定めがない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】建物の賃貸借契約（定期建物賃貸借契約を除く）において、1年未満の期間を賃貸借期間として定めた場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされる。
  ・・・
• 【問題】借地借家法の規定では、定期建物賃貸借契約を締結する場合においては、1年未満の期間を定めることはできない。
  ・・・

造作買取請求権

借主は貸主の許可を得れば、エアコンなどの造作物を取り付けることが可能です。
契約終了時に、借主は貸主にその造作物の買取を請求することができます。
ただし、貸主は、買取しない旨の特約をつけることで、造作買取請求権を排除することができます。

• 【問題】借地借家法の規定上、建物の賃貸借契約において、賃借人は賃貸人の同意を得ることでエアコンなどの造作を取り付けることができるため、当該建物の明渡しに際して、その造作の買取りを請求する権利を賃貸人が認めない旨の特約を締結しても、その特約は無効となる。
  ・・・
• 【問題】借地借家法において、建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了または解約の申入れにより終了するときに、原則として、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。
  ・・・

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）

集合住宅などで生活する際の最低限のルールを定めた法律を区分所有法といいます。
マンションなどには、購入者が専用で使える専有部分（各部屋）と他の購入者と共同で使う共有部分（エントランスやエレベーターなど）があり、このうち専有部分の所有権のことを区分所有権とよびます。

• 区分所有権と敷地利用権は、原則として分離することはできません。

規約と決議について

区分所有建物では、規約の設定や変更、廃止などを区分所有者の議決で決定します。

• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、集会においては、区分所有者および議決権の各〇〇以上の多数により、建物を取り壊し、その敷地上に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる。
  3分の2・・・
  4分の3・・・
  5分の4・・・
• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、規約の変更は、区分所有者および議決権の各〇〇以上の多数による集会の決議によらなければならない。
  3分の2・・・
  4分の3・・・
  5分の4・・・
• 【問題】建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として、その有する戸数の総戸数に占める割合となる。
  ・・・
  共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、原則として専有部分の床面積の割合によると決められています
• 【問題】「建物の区分所有等に関する法律」によると、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は原則として、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
  ・・・

都市計画法

計画的な街づくりを行うための法律を都市計画法といいます。

都市計画区域

都市計画区域は、「市街化区域」と「市街化調整区域」を合わせた線引区域とそれ以外の非線引区域に分けられます。
区域ごとに開発許可制度が定められ、一定の開発行為を行う場合には都道府県知事の許可が必要です。

• 【問題】都市計画法の規定では、都市計画区域または準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、原則として、あらかじめ内閣総理大臣の許可を受けなければならない。
  ・・・
• 【問題】都市計画法において、市街化区域は、「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされている。
  ・・・
• 【問題】市街化区域において開発行為をしようとする者は、その開発に係る面積にかかわらず、都市計画法に定める開発許可を受けなければならない。
  ・・・
• 【問題】都市計画法において、〇〇とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。
  開発行為・・・
  転用・・・
  宅地造成・・・

不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
まずは、取得した時にかかる税金についてまとめていきます。

不動産を取得した時の税金

不動産を取得した時にかかる税金を、不動産取得税といいます。
相続や、法人の合併などによって不動産を取得した場合は、かかりません。

課税標準の特例

住宅および住宅用地・・・平成33年3月31日までに取得した場合：税率3%
土地・・・宅地の場合：課税標準×1/2　課税標準×1/2の価格に税率をかけて計算
建物・・・一定の住居：課税標準ー1,200万円（平成9年4月1日以降に建てられた住宅の場合）
一定の住居とは・・・床面積が50㎡以上240㎡以下などの要件があります。

登録免許税

不動産を登記する時にかかる税金を登録免許税といいます。

不動産登記の種類

*個人が取得する住宅で床面積が50㎡以上、新築または取得後1年以内に登記することなどの要件を満たした場合住宅の軽減税率が適用されます。
*2宅建業者によって一定の増改築が行われた住宅を取得する場合は0.1%

• 【問題】土地の譲渡には、消費税を課さないこととされている。
  ・・・
• 【問題】不動産取得税の課税標準は、原則として〇〇である。
  公示価格・・・
  固定資産課税台帳に登録された価格・・・
  通常の取引価額・・・
• 【問題】不動産取得税は、〇〇により不動産を取得したときには課されない。
  売買・・・
  贈与・・・
  相続・・・
• 【問題】平成21年に住宅用土地および住宅用家屋を取得した場合の不動産取得税の標準税率は、特例により3％とされている。
  ・・・
• 【問題】個人が、平成21年1月に自己の居住用家屋を新築して直ちに住み始めた場合、この居住用家屋の所有権保存登記に係る登録免許税は、一定の要件を満たせば、本則税率1,000分の4ではなく軽減税率1,000分の1.5が適用される。
  ・・・
• 【問題】土地・建物を取得し、所有権の移転登記を行う際にかかる税金は、登録免許税である。
  ・・・

印紙税

代金額が1万円以上の売買・請負契約書などに印紙を貼付し消印して納める国税のことを印紙税といいます。
貼付するのを忘れたり、消印のない場合は過怠税の対象となりますが、契約書の内容は有効です。

• 【問題】土地・建物の売買契約書を2通作成し、売主・買主がそれぞれ保管する場合の印紙税の納付は、売主または買主のいずれか一方の契約書に印紙を貼付して消印することにより完了する。
  ・・・
• 【問題】土地建物売買契約書を2通作成し、売主、買主双方が所持する場合、印紙は、買主が所持する契約書のみに貼付して消印すればよく、売主が所持する契約書には不要である。
  ・・・

消費税

• 消費税がかかる取引
  • 建物の譲渡・貸付け（住居用を除く、不動産仲介手数料）
• 消費税がかからない取引
  • 土地の譲渡・貸付け、居住用の賃貸物件の貸付け（1ヵ月以上）*1ヵ月未満の貸付けは消費税の課税対象になる

不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
ここでは、保有しているとにかかる税金についてまとめていきます。

不動産を保有しているとかかる税金

不動産を保有している間は、毎年、固定資産税がかかります。

住宅用地の特例

住宅用地については、課税標準の特例があります。
また、新築住宅については、税額軽減の特例があります。

• 住宅用地の課税標準の特例
  • 小規模住宅用地200㎡以下の部分・・・1/6の減額割合
  • 一般住宅用地200㎡超の部分・・・・・1/3の減額割合
• 新築住宅の税額軽減特例
  住宅を新築等した場合、一定の条件を満たした時新築後3年間または5年か120㎡までの部分について税額が1/2にされる

• 【問題】固定資産税における小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸当たり200㎡以下の部分）の課税標準については、当該住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の4分の1の額とする特例がある。
  ・・・
  小規模住宅用地の課税標準は、本来の固定資産評価額を6分の1にした価額です。
  ex)面積が300㎡で、固定資産税評価額が3,600万円の住宅用地の時、200㎡の部分は1／6、200㎡超の部分は1／3に減額して計算を行います。
  したがって課税標準は以下のように算出されます。
  　3,600万円×(200㎡÷300㎡)×1/6＋3,600万円×(100㎡÷300㎡)×1/3
  ＝2,400万円×1/6＋1,200万円×1/3
  ＝400万円＋400万円
  ＝800万円
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の課税標準となる価格は、原則として、〇〇ごとの基準年度において評価替えが行われる。
  2年・・・
  3年・・・
  5年・・・
  固定資産税評価額は、不動産取得税や固定資産税の算定基礎となる価額で、3年ごとに市町村により公表されています
• 【問題】「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」により、小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分）については、固定資産税の課税標準となるべき価格の〇〇の額が課税標準とされる。
  2分の1・・・
  4分の1・・・
  6分の1・・・
• 【問題】土地・家屋の固定資産税の納税義務者は、原則として、毎年〇〇現在において当該土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている者である。
  1月1日・・・
  4月1日・・・
  7月1日・・・
• 【問題】土地・家屋の固定資産税の標準税率は1.4％と定められているが、各市町村は条例によってこれと異なる税率を定めることができる。
  ・・・
  標準税率は1.4％と定められていますが、各市町村は条例で1.4％でなくてもよいことになっています。
• 【問題】土地・家屋に係る固定資産税の納税義務者は、毎年4月1日現在において当該土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている者である。
  ・・・
  固定資産税は1月1日時点です。

都市計画税

都市計画事業等の費用にあてるために、市街化区域内の土地および家屋の所有者に対して市町村が課税するのが、都市計画税（目的税）です。

課税標準の特例

住宅用地については、課税標準の特例があります。
また、新築住宅については、税額軽減の特例があります。

• 住宅用地の課税標準の特例
  • 小規模住宅用地200㎡以下の部分・・・1/3の減額割合
  • 一般住宅用地200㎡超の部分・・・・・2/3の減額割合
• 新築住宅の税額軽減特例
  住宅を新築等した場合、一定の条件を満たした時新築後3年間または5年か120㎡までの部分について税額が1/2にされる

• 【問題】都市計画税は、原則として、都市計画区域のうち市街化調整区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して課される。
  ・・・
  市街化区域内の土地・家屋の所有者に対してです。
• 【問題】都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として（）に所在する土地および家屋の所有者に対して課される。
  市街化調整区域内・・・
  非線引きの区域内・・・
  市街化区域内・・・

建築基準法

都市計画法で出てきた市街化区域（すでに市街地を形成している区域・おおむね10年以内に都市化を予定している区域）には、必ず用途地域を定めます。
用途地域によって、建築が可能な建物の用途が決められています。

用途地域の種類

主な建物の種類
[A]診療所・公衆浴場・保育所・神社・教会・派出所 [B]住宅・図書館・老人ホーム [C]幼稚園・小学校・中学校・高校
[D]大学・病院 [E]カラオケボックス [F]ホテル・旅館

• 一つの敷地が異なる用途地域にまたがっている場合、敷地の過半を占める用途地域を敷地全体に適用する

• 【問題】建築物の敷地が2つの異なる用途地域にわたる場合、その建築物またはその敷地の全部について、敷地の過半の属する用途地域の建築物の用途に関する規定が適用される。
  ・・・
• 【問題】建築基準法は、用途地域等内の建築物の用途の制限を規定しているが、住居系の用途地域のなかで建築物の用途に関する制限が最も厳しい地域は〇〇である。
  第一種住居地域・・・
  準住居地域・・・
  第一種低層住居専用地域・・・

用途地域についてわかりやすくまとめているサイトがありましたのでご紹介

用途地域とは ～ 基本編｜ 用途地域や斜線制限についてイラストで分かりやすく簡単に説明！

…

www.megasoft.co.jp

ホームページを見る

敷地と道路についての関係と制限

交通の安全や防火などの目的のため。建物に接する道路に制限を設けています。

建築基準法上の道路

• 幅員（道幅）が4m以上の道路
• 幅員（道幅）が4m未満で、建築基準法が施行された時すでに存在し、特定行政庁の指定を受けている道路（2項道路）

接道義務とセットバック

• 【問題】都市計画区域内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるもの（いわゆる2項道路）については、原則として、その中心線からの水平距離で〇〇後退した線がその道路の境界線とみなされる。
  2.0ｍ・・・
  2.5ｍ・・・
  3.0ｍ・・・
• 【問題】都市計画区域および準都市計画区域内における建築物の敷地は、原則として、建築基準法上の道路に〇〇以上接していなければならない。
  2ｍ・・・
  4ｍ・・・
  8ｍ・・・
• 【問題】都市計画区域内にある幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定により建築基準法上の道路とみなされるもの（いわゆる2項道路）について、その中心線からの水平距離で1m後退した線が当該道路の境界線とみなされる。
  ・・・

建ぺい率

建築物の敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といいます。
都市計画において指定の建ぺい率が定められています。

• 建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合、建ぺい率は加重平均で計算する

• 第一種低層住宅専用地（指定建ぺい率60%）の敷地（300㎡）に建物を建てる場合の最大建築面積
  ？？㎡÷300㎡＝60%
  ？？㎡＝300㎡×60%＝180㎡
• 建ぺい率が違う２種類の地域にまたがって建物を建てる場合
  

  敷地A　200㎡×60%＝120㎡
  敷地B　300㎡×50％＝150㎡
  最大建築面積＝敷地A　120㎡＋敷地B　150㎡＝270㎡

防火地域と準防火地域

建物の防火のために、規制が厳しい順に防火地域・準防火地域・指定のない地域（無指定地域）が定められています。

• ２つ以上の地域にまたがって建物を建てる場合、もっとも厳しい地域の規制が適用される
  

• 【問題】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合においては、原則として、その全部について（）内の建築物に関する規定が適用される。
  防火地域・・・
  準防火地域・・・
  敷地の過半が属する地域・・・
• 【問題】建築物が防火地域および準防火地域にわたる場合においては、原則として、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
  ・・・

建ぺい率の緩和措置

• 【問題】建築基準法において、建ぺい率は、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合と定められている。
  ・・・
• 【問題】建築基準法の規定によれば、特定行政庁の指定する角地にある敷地に建築物を建築する場合、その敷地の〇〇の上限は、都市計画で定められた値に10％が加算される。
  高さ制限・・・
  建ぺい率・・・
  容積率・・・
• 【問題】下記の200㎡の敷地に建築面積80㎡、延べ面積120㎡の2階建の住宅を建築する場合、当該建物の建ぺい率は〇〇である。
  

  40％・・・
  60％・・・
  100％・・・

• 【問題】建ぺい率の制限が60％と指定されている地域で、かつ、防火地域内にある〇〇については、建ぺい率の制限が緩和され、10％を加えた70％の建ぺい率が適用される。
  耐火建築物・・・
  木造の一般住宅・・・
  大規模小売店舗・・・

容積率

建築物の敷地面積に対する延床面積の割合のことを容積率といいます。
都市計画において指定容積率が定められています。

• 容積率の異なる地域にまたがって建物の敷地がある場合、容積率は建ぺい率同様加重平均で計算する

• 【問題】建築基準法において、建築物の〇〇の敷地面積に対する割合を容積率という。
  建築面積・・・
  延べ面積・・・
  共用面積・・・
• 【問題】建築基準法の規定では、容積率とは、建築物の①の②に対する割合をいう。
  ①建築面積　②敷地面積・・・
  ①延べ面積　②敷地面積・・・
  ①建築面積　②延べ面積・・・

前面道路の幅員による容積率の制限

敷地の前面道路（2つ以上ある場合はもっとも幅員が広い道路）が12m未満の場合、容積率に制限があります。

• この場合、
  指定容積率＝300%
  計算による容積率＝前面道路の幅員5m×住居系（4/10）＝200%
  なので、小さい方の200%を採用

農地法

農地とは登記上の地目にかかわらず、現況で耕作の目的で使用される土地のことをいい、農地と採草放牧地が含まれます。
農地等を取引する場合には所定の手続きが必要になります。

• 【問題】農地法の規定によれば、所有する農地を自宅の建築を目的として宅地に転用する場合、原則として都道府県知事等の許可を受けなければならないが、①内にある一定の農地において、あらかじめ②に届け出る場合は、この限りでない。
  ①農業振興地域　②農業委員会・・・
  ①市街化区域　②農業委員会・・・
  ①市街化調整区域　②市町村長・・・
• 【問題】農地を農地以外の用途に転用する目的で所有権等の移転をする場合には、①等の許可が必要であるが、農地が一定の市街化区域内にあるときには、あらかじめ②に対して届出等をすることにより、その許可は不要となる。
  ①国土交通大臣　②農業委員会・・・
  ①都道府県知事　②市町村長・・・
  ①都道府県知事　②農業委員会・・・
• 【問題】農地を農地以外のものに転用する場合、原則として都道府県知事等の許可が必要であるが、（）内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会へ届出をすれば知事等の許可を得なくてもよい。
  農業振興区域・・・
  市街化調整区域・・・
  市街化区域・・・

不動産は取得・保有・譲渡のタイミングで税金がかかります。
ここでは、譲渡した時にかかる税金についてまとめていきます。

不動産を譲渡した時の税金

土地や建物を譲渡（売却）して収入を得たときは、譲渡所得として所得税がかかります。
この場合の譲渡所得は分離課税になります。

居住用財産の譲渡の特例

• 譲渡益が生じた場合の特例
  • 居住用財産の3,000万円の特別控除
  • 居住用財産の軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買換えの特例
  • 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
• 譲渡損が生じた場合
  • 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

居住用財産の3,000万円の特別控除

居住用の財産を譲渡した場合、課税譲渡所得金額から3,000万円が控除されます。

• 適用条件
  • 居住用財産であること
  • 譲渡の相手が配偶者や直系血族・同族会社など特別な関係がないこと
  • 前年、前々年に、この特例を受けていないこと・・・3年に一度しか適用できない
• 譲渡した居住用財産の所有期間が長期でも短期でも利用可能
• 控除ごの課税譲渡所得が0円となる場合も確定申告が必要
• 「特定居住用財産の買換えの特例」とは併用できない
• 「居住用財産の軽減税率の特例」と併用できる

居住用財産の軽減税率の特例

1月1日現在で所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、下記のように軽減税率が適用されます。

• 適用条件
  • 居住用財産であること
  • 譲渡の相手が配偶者や直系血族・同族会社など特別な関係がないこと
  • 前年、前々年に、この特例を受けていないこと・・・3年に一度しか適用できない
• 「居住用財産の3,000万円の特別控除」と併用できる

• 所有期間20年の居住用財産を譲渡
  譲渡収入：2億円　取得費：7,000万円　譲渡費：500万円
  *居住用財産の軽減率の適用要件は全て満たしているものとする（復興特別所得税は考慮しない）

特定居住用財産の買換えの特例

譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年超で、居住期間が10年以上の居住用財産を譲渡金額が1億円以下で譲渡し、新たに床面積が50㎡以上の居住用財産を購入した（売った年の前年から3年以内）場合、譲渡益に対する税金を繰り延べる（次年度以降の課税対象にする）ことができます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人の居住用財産を相続や遺贈によって取得したものがその居住用財産を耐震リフォームするか、解体して売却した場合、課税譲渡所得金額から3,000万円が控除されます。

• 適用条件
  • 被相続人の居住用財産（昭和56年5月31日以前に建築された住宅に限る）でそれ以外に居住者がいなかったこと
  • 相続があった日から3年経過した日が属する年の12月31日までの譲渡であること
  • 平成31年12月31日までの譲渡であること
  • 譲渡金額が1億円以下であること
• 「相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例」と選択適用となる

居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたときの特例です。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超の居住用財産を譲渡して、譲渡損失がでた場合
住宅ローン（10年超）を利用して新たな居住用財産（床面積50㎡以上）を購入した（買い換えた）とき、譲渡損失とその年のほかの所得とを損益通算できます。
翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができます。
ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければなりません。

• 所有期間8年の居住用財産を譲渡、新たに居住用財産を15年の住宅ローンを利用して購入
  譲渡収入：3,000万円　取得費：4,900万円　譲渡費：200万円
  給与所得：500万円でその他の所得はナシ
• 譲渡損失：3,000万円ー（4,900万円＋200万円）＝△2,100万円
  譲渡年：2,100万円ー500万円＝1,600万円を繰り越し
  繰り越し1年目：1,600万円ー500万円＝1,100万円を繰り越し
  繰り越し2年目：1,100万円ー500万円＝600万円を繰り越し
  繰り越し3年目：600万円ー500万円＝100万円は切り捨て（繰り越せない）

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例です。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超、一定の住宅ローンがある等の居住用財産を譲渡して、譲渡損失が生じた場合
譲渡損失（住宅ローン残高ー譲渡価格を限度として）とその年のほかの所得とを損益通算できます。
翌年以降3年間にわたって、その譲渡損失をほかの所得から控除（繰越控除）することができます。
ただし、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければなりません。

• 【問題】「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けた場合、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失の金額について繰越控除が認められるのは、譲渡の年の翌年以後、最長で〇〇以内である。
  3年・・・
  5年・・・
  10年・・・
• 【問題】個人が土地・建物を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算において、譲渡した土地・建物の取得費が不明である場合には、譲渡収入金額の〇〇相当額を取得費とすることができる。
  5％・・・
  10％・・・
  15％・・・
  取得に要した実額が何らかの理由によりわからない場合には、売却価格の5％相当額を概算取得費とすることが認められています
• 【問題】「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けるためには、譲渡資産の譲渡対価の額が〇〇以下でなければならない。
  1億円・・・
  1億2,000万円・・・
  1億5,000万円・・・
• 【問題】「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）の適用を受けることができる場合、その所得税額（復興特別所得税を含まない）は下記の表のとおり計算される。なお、他の所得や所得控除等は考慮しないものとする。
  

  課税長期譲渡所得金額	所得税額（復興特別所得税を含まない）
  6,000万円以下の場合	課税長期譲渡所得金額×①
  6,000万円超の場合	（課税長期譲渡所得金額ー6,000万円）×②＋600万円

  ①5％　②10％・・・
  ①10％　②15％・・・
  ①15％　②20％・・・

• 【問題】「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、譲渡の年の前々年に同特例の適用を受けていた場合、適用を受けることができない。
  ・・・
• 【問題】居住用財産を譲渡し、譲渡所得の金額の計算上生じた損失について「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の適用を受けるためには、〇〇ことが要件の1つとしてあげられる。
  譲渡資産の所有期間が，譲渡した年の1月1日時点で3年超である・・・
  譲渡契約の前日に譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の残高がある・・・
  適用を受けようとする年分の合計所得金額が1,000万円以下である・・・

不動産賃貸に関する税金

タックスプランニング＞不動産所得でも書きましたが、不動産所得についておさらいです。

• 不動産の賃貸によって得られる収入・・・不動産所得
• 敷金・保証金で将来返還予定のもの・・・預かり金扱い

不動産の賃貸によって得られる収入は、事業的規模であってもそうでなくとも不動産所得になります。
ただし、事業的規模だと青色申告時の青色申告特別控除が65万円、事業的規模に満たなければ10万円という違いがあります。
その事業的規模ってどのぐらいからか？
5棟以上あるいは10室以上の貸付けであることが形式的な基準となります。

不動産所得の損益通算

不動産所得の赤字は、その年のほかの所得の黒字と損益通算することができます。
不動産所得の赤字が「土地取得のための借入金の利息」よりも多い場合、その利息分は損益通算できないです。

• 【問題】不動産所得の金額の計算における総収入金額には、敷金や保証金などのうち、返還を要しないものが含まれる。
  ・・・
• 【問題】不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額のうち、建物を取得するために要した負債の利子の額に相当する部分の金額は、損益通算の対象とならない。・・・
• 【問題】所得税における不動産所得の計算において、建物の貸付けが事業的規模に該当するか否かについては、社会通念上の基準により実質的に判断されるが、形式基準によれば、アパート等については貸与することができる独立した室数がおおむね①以上、独立家屋についてはおおむね②以上の貸付けであれば、特に反証がない限り、事業的規模として取り扱われることになっている。
  ①5室　②5棟・・・
  ①5室　②10棟・・・
  ①10室　②5棟・・・
• 【問題】所得税の課税対象となる不動産所得の金額は、「総収入金額－必要経費」の算式により求めるが、必要経費には、不動産を取得するために借り入れた金額の元利返済額のうち、利息部分は原則として算入できるが、元金部分は算入できない。・・・

有効活用の形態と事業手法

土地の有効活用には色々な形態があります。
例えば、アパート・マンションの経営やオフィスビルとしての活用などです。
土地の有効活用の形態と特徴についてまとめます。

土地有効活用の形態

土地有効活用の事業手法

• 【問題】土地の有効活用方式のうち、一般に、土地所有者が土地の全部または一部を拠出し、デベロッパーが建設費等を拠出して、それぞれの出資比率に応じて土地・建物に係る権利を取得する方式を、〇〇という。
  事業受託方式・・・
  等価交換方式・・・
  定期借地権方式・・・

不動産投資の分析方法

不動産投資を成功に導くためにまずは分析が必要です。
不動産投資の分析方法としては、DCF法というものがあります。
将来得られるであろう各年の純収益と投資終了後の売却価格を期待する利回りで割り戻した現在価値の総和で投資の判断をします。

DCF法にはNPV法とIRR法があります。

• NPV法正味現在価値法
  期待する利回りを前提として正味現在価値を求めて投資価格の妥当性を判断する方法
  現在価値が投資額を上回れば投資有利となります。
• IRR法内部収益率法
  対象不動産の合計価格を前提として利回りを求めて投資利回りの妥当性を判断する方法
  収益率が期待利回りを上回れば投資有利となります。
• レバレッジ効果・・・投資利回りが借入金の金利を上回っているとき、借入金を利用することで自己資金に対する投資利回りをあげること

• 【問題】不動産投資の採算性（収益性）の評価において用いられる〇〇は、不動産投資から得られる純収益（キャッシュフロー）の現在価値の総和が、投資額と等しくなる場合の割引率のことである。
  直接還元率・・・
  減価償却率・・・
  内部収益率・・・
  投資分析に使用される内部収益率（IRR）とは、「投資から得られる純利益の現在価値の総和」と「投資額の現在価値の総和」が等しくなる割引率のことですある時点のお金の価値を現在の価値に変換する際に使用するもので、この値が大きいほど有利な投資と判断されます
• 【問題】不動産投資において、投資対象となる不動産の利回りよりも低い金利の借入金を資金調達に組み入れると、レバレッジ効果によって、自己資金に対する投資利回りを〇〇させる効果がある。
  下落・・・
  均衡・・・
  上昇・・・

不動産投資利回り

不動産投資を行うときに採算性を評価する手法があります。

単純利回り（表面利回り）
諸経費を考慮せず計算。計算は簡単だが、正確性に欠ける
NOI利回り（純利回り、実質利回り）
諸経費を考慮して計算。単純利回りに比べて正確性が高い

• 【問題】不動産投資の採算性を示す指標の1つである〇〇は、年間賃料収入を投資額で除して算出する。
  単純利回り・・・
  ネット利回り・・・
  内部収益率・・・
• 【問題】不動産投資の採算性の評価に用いられる純利回り（NOI利回り）は、純収益を〇〇で除して算出する。
  年間実質費用・・・
  投資総額・・・
  年間収入の合計額・・・
• 【問題】投資総額2億円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が2,000万円、年間費用の合計額が400万円である場合、この投資の純利回り（NOI利回り）は、〇〇である。
  2％・・・
  8％・・・
  10％・・・
• 【問題】投資総額8,000万円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が500万円、年間費用の合計額が300万円であった場合、この投資の純利回り（NOI利回り）は、〇〇である。
  2.50％・・・
  6.25％・・・
  10.00％・・・

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